传说中的棚改2.0没来，现房销售也没来，政治局会议就开完了。
通稿里，甚至没有直接提到房地产。
太罕见了。
但是，关于房地产的所有题眼，隐秘地藏在一句不易察觉的话中：
“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。”
1.
又是城市更新。
和之前的“雷声大，雨点小”不同，这一次房地产的“去金融化、回归居住属性”，已经从顶层设计，全面进入实操执行阶段。
“城市更新”就是这个新战场。
但问题是，旧模式留下的大量库存怎么办？
“不得新增政府隐债”的紧箍咒戴着，新的钱，从哪来？
2.
纵观全国，我们看到了两种截然不同的解题方案：
广州，首个铺开“房票安置”的一线城市，将城市更新的供给与新房市场的去化，用一张“房票”链接，实现了资金和需求的闭环。
北京，在怀柔悄然试点二手房“以旧换新”，让“国家队”第一次成为市场直接参与者，买下普通人手中的存量资产，一手托举置换链条，一手扩充保障房源。
3.
一套全新的“楼市实验”，正在一线城市率先激活——
官方开始直接下场，试图从供给端和交易结构入手，重塑市场的底层逻辑。
4.
“房票”是一场真正的“阳谋”。
之前，在“老大难”的城中村改造中，说到给村民的补偿，通常只有两个选择：
给钱，或者给回迁房。
但广州提供了第三个选项——
“房票”。
票面价值约等于拆迁补偿款，外加一笔额外的奖励金。
你可以拿着它，在一个规定的时间段内，去全市范围内的“房源超市”里抵扣房款，开发商再凭房票去核发机构进行兑付。
5.
好一招“隔山打牛”！
它精准地将旧改释放出的天量资金，直接“锁死”在了新房市场里；
对政府而言，缓解了需要短期内大规模支付现金的财政压力，有利于快速推进改造；
对开发商而言，天上掉下来一群购买力极强的客户，解了库存积压的燃眉之急。
6.
甚至有传言称，一部分烂尾楼，也可以拿着房票，置换去其他楼盘。
也就是说，房票已经不止解决旧改的资金问题，也是盘活烂尾楼的利器了。
7.
当然，这算不上一个很新的措施，事实上，广州的第一张“房票”是在2024年初发放的。
但是，房票的大规模置换，是在最近忽然爆发的。
自媒体“拆神”统计的数据显示，从5月份到7月中旬，短短两个月，计划用来购买安置房的资金就从165个亿飙到268个亿；
光是由政府下场统一收购，提供给村民核销“房票”的商品房数量，就从6000多套增加到了接近8000套。
这些商品房，尚未正式网签。
今年上半年，广州平均每月的新房网签量有多少呢？
不到5500套。
可以想见，未来半年到一年时间内，广州的新房网签量会获得一个怎样的“托底”。
8.
后续的购买力陆续有来。
2024年，广州市成功申报的城中村改造专项借款项目，一共有52个。
目前，只有27个旧改项目公布了计划购买安置房的资金数额，真正公布订购商品房计划的只有12个项目。
未来的增量，可想而知。
作为一线城市里库存去化时间最长的城市，这一波新增购买力，理应成为广州楼市“企稳回升”的重要压舱石。
9.
再看北京。
如果说广州是“太极推手”，那北京怀柔的“以旧换新”试点，就是“大力金刚掌”，主打一个简单粗暴。
模式很直接：
想买新房，但旧房子卖不掉？没关系，区属国企来直接来“接盘”。
但有个条件——
卖房的钱直接进入你名下的监管账户，只能用于购买本区内的新房。
置换的堵点，一下子就被打通了。
国企收来的这些二手房当然也不会闲着，摇身一变，就成了现成的保障性租赁住房，可以直接租给那些有需要的新市民和人才。
10.
北京这招，狠就狠在它直击了当前市场的最大“堵点”——
二手房流动性枯竭。
无数改善型家庭被卡在“卖不掉旧的，就买不了新的”这个死循环里。
国资一出手，卖旧的环节畅通了，买新的需求自然就被释放了出来。
并且，同时完成了两件大事：
一是为新房市场去库存，二是增加了保障房供给。
这完美契合了中央提出的，构建“市场+保障”的房地产发展新模式。
11.
而从更长远的角度来说，国资下场收购二手房，除了给市场提供了流动性，还在向市场注入最稀缺的东西：
信心。
它不但为老房子提供了官方定价，还提供了确定性的出口，在区域内形成了一个“资产价值锚”。
而对于普通的改善型家庭来说，只有自己手上的房子价格稳住了，对于市场的信心才会恢复，才敢于卖房，去购买更高价值的新居。
12.
你觉得，一南一北，哪个城市的楼市“新实验”会更有效呢？
13.
在广州，那些祖屋被拆了一半又停摆的村民，终于可以拿着房票，为自己挑选一个有电梯、有花园，干净整洁的崭新家园。
在怀柔，那些曾因卖房不顺，被迫在旧房子里凑合住着的年轻人，正重新打开购房软件，规划置换后的未来。
一些游走在资金链断裂边缘的开发商终于等来了活水，可以维持开工，为已经买了房的业主点亮回家的灯。
14.
当我们把视角从“投资回报率”上挪开，才能看到那些真正被改变的东西。
楼市的希望，或许不在于那条上下波动的价格曲线；
房地产作为一个“金融工具”的使命，也正在被悄然卸下…
当官方下场，开始认真地思考如何盘活烂尾楼，如何加速城市更新，打通置换链条时，楼市这一幕的“戏”，确实是唱完了。
而下一幕，或许也才刚刚开始。
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